מוכרים דירה? כדאי שתקראו מאמר זה

21מוכרים דירה? מוכרים רבים סבורים כי אם לא יעמדו בחובת הגילוי ויסתירו פרטים הקשורים לדירה הנמכרת במחשבה כי אם יגלה זאת הקונה לאחר המכירה – יהיה זה מנוע מלפעול כנגדם משפטית.

בנוסף: ישנם מוכרים הסוברים כי שימוש במונחים משפטיים כגון כי הקונה רוכש את הדירה “AS IS” – פוטר אותם מחובת הגילוי המוטלת על המוכר. כמו כן ישנם עורכי דין אשר אינם טורחים לשאול את המוכר בדבר פגמים בדירה, או שאינם מיידעים את המוכר בחובות הגילוי – והמוכר כלל אינו יודע כי עליו לפרט בפני הקונה אי התאמות או פגמים כלשהם במחשבה כי הקונה יבצע את הבדיקות טרם הרכישה – ואם לא עשה כן, הרי שהדבר באחריות הקונה – דבר הפוטר את המוכר מכל אחריות.

כך או כך לעיתים מחליטים מוכרי דירות שלא לפרט את אי ההתאמות או את פגמי הדירה מתוך סברה כי הדבר יטיב עמם.

אולם לא כך הדבר. חוק החוזים קובע כי במשא ומתן לכריתת חוזה, יש לנהוג בתום לב. ומהו אותו תום לב? לרוב הדבר נתון לפרשנותם של בתי המשפט, אולם ברוב המקרים נקבע כי על המוכר מוטלת חובת גילוי מוגברת וזאת אף אם הקונה התרשל ולא בדק את הממכר בדיקה יסודית.

רוב הסכמי המכר משתמשים באמירות סטנדרטיות כגון כי על הרוכש לבצע את כל הבדיקות הנחוצות מבחינה תכנונית ומבחינה משפטית וכי הרוכש, קונה את הדירה כמצבה כיום “As is” וכי הוא מסיר מהמוכר כל אחריות לפגמים ולאי התאמה כלשהי וכי ערך את כל הבדיקות הנחוצות, ועוד ועוד. ישנם המגדילים לעשות ומפרטים בחוזי המכר כי לא התגוררו בדירה ולפיכך אינם יודעים מאומה לגבי הדירה.

הנחת המוכר כאמור הנה, כי אם יתגלו בדירה פגמים שלא גולו טרם ההסכם – האחריות בגינם מוטלת על הרוכש.

אך האם זהו המצב המשפטי?

להלן יובא מקרה המדגים את הגישה המשפטית בה נקט ביהמ”ש במקרה שנתגלו פגמים/אי התאמה:

המדובר ב ע”א 8068/11 עיני נ’ שיפריס – זהו ערעור אשר נדון בבית המשפט העליון.
במקרה זה רכשו בני זוג דירה כאשר בהסכם המכר נרשם כי הדירה נמכרת “As is” וכי הרוכשים בדקו את הדירה כולל את מצבו המשפטי והתכנוני ברשויות הרלוונטיות, כי הדירה נבנתה בהתאם להיתר בניה וכי לא ידוע למוכרים על חריגות בניה או פגם נסתר – כנראה על פי נוסח קבוע המצוי בהסכמי המכר.

אולם, לאחר כניסת הרוכשים לדירה, הסתבר להם לדאבונם כי בדירה קיימות נזילות וכן כתמי עובש. עוד נסתבר לקונים כי לקומה השניה של הדירה אין כלל היתר בניה.
משכך, הרוכשים ביטלו את הסכם המכר והחליטו להגיש תביעה לביהמ”ש המחוזי. ביהמ”ש המחוזי הורה כי הרוכשים יהיו זכאים לבטל את הסכם המכר תוך קבלת הכספים ששולמו. כמו כן חייב את המוכרים בפיצוי המוסכם ללא הוכחת נזק וכן נזקים נוספים. כל זאת בין היתר לאור סעיף 16 לחוק המכר, הקובע:

” היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה”.

כאמור בית המשפט המחוזי הוא זה שהעניק את פסק הדין. אולם הקונים ערערו על פסק הדין לבית המשפט העליון. בבית המשפט העליון טענו המוכרים כי על הקונים היה לבצע בדיקה מקיפה ומכיוון שלא עשו זאת, הרי רובץ עליהם “אשם תורם” – דהיינו לא ביצעו את המוטל עליהם בעריכת בדיקות מקדימות – זאת כאשר הדבר לא דרש מהם מאמץ מיוחד – כמו למשל לפנות לרשויות התכנון וגילוי כי אין היתר בניה.

נקבע כי המוכר אחראי – אף אם הקונה התרשל ולא ביצע בדיקות.

לדעת בית המשפט העליון, היה על המוכרים לנהוג בתום לב וכפי שנאמר בפסק הדין:

הגינות היא ראש לכל התנהגות אנושית ומוסרית, והיא הקרויה תום לב בדיני החוזים (סעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים … וזאת לא הפגינו המערערים, אלא רחוק מכך מאוד, ועל כך לא יתכן חולק.

עוד נקבע כי סעיף 16 לחוק המכר אינו מאפשר למוכר דירה להסתמך על הוראות הפוטרות אותו לכאורה בהסכם המכר אף אם צויינו מראש.
לשון אחרת וכפי שנקבע בפסק הדין: זכותו של הקונה להסתמך על אי-ההתאמה, עומדת לו ‘על אף האמור…בכל הסכם’, כלשון סעיף 16. לפיכך יש בכך צמצום עיקרון “יזהר הקונה”.

נקבע בפסק הדין כי הקונה מסתמך על הצהרות המוכר:
“במקרים מסוימים יש מקום להבחין בין המשקל שניתן לאינטרס ההסתמכות של הצדדים לבין זה הניתן לאינטרס הציפייה. במקרים אחרים יש מקום לבחון אם מטעמים של מדיניות משפטית ראוי להטיל על צד אחד לחוזה אחריות רבה יותר”

אולם השופטים היו חלוקים בדעתם בנוגע לנושא “האשם התורם” מטעם הקונים באי ביצוע הבדיקות – לעניין חלוקת האחריות בין הקונים למוכרים וכך נאמר בפסק בדין:

“ברם, לדעתי, החלת דוקטרינת ה’אשם התורם’ ביישומו של סעיף 16 לחוק המכר עשויה להתפרש כקריאה לתוך החוק של דבר שאין בו. קרי, החלתו של עיקרון ‘יזהר הקונה’ בסטייה מן התפיסה המקובלת במשפט הישראלי ביחס לחוק המכר: “חוק המכר שולל לחלוטין את ההשקפה של ‘יזהר הקונה’, ומתיר לקונה להסתמך באופן בלעדי על תיאור הממכר בפי המוכר, ועל החיובים המוסכמים בחוזה. הדין לא יהיה שונה, לפי חוק המכר, גם אם היתה לקונה הזדמנות סבירה לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר”

אחד מהשיקולים להטלת האחריות על המוכר, מלבד עקרון תום הלב, הנו הבדל הכוחות בין הצדדים שכן, המוכר יודע דברים אשר הקונה אינו יודע ולפיכך ישנם פערי כוחות בין הצדדים ואל לו לצד כלשהו לנצל זאת וכך נאמר:

“… גישה פאטרנליסטית זו אכן מצויה היא במערכת משפטנו… כגון באותם מקרים שאחד מהצדדים לחוזה נחות… והמחוקק בא למסקנה, שמן הראוי ומן הצדק לפרוש את כנפי החוק עליו ולקבוע בחוק דרישות והנחות, שיש בהן כדי לתקן פגם ונחיתות אלה.

רובם של השופטים באותו מוטב – סברו כי סעיף 16 אינו מאפשר הפחתת הפיצוי בהתאם ל”אשם התורם” מטעם הקונים – דהיינו אי ביצוע הבדיקות מטעמם.
ומהי הסיבה לכך? חוק המכר הנו חוק קוגנטי (חוק אשר אי אפשר להתנות עליו) לפיכך, יכול הקונה להסתמך על אי התאמה או על פגם מהותי אשר לא נחשף בפניו ולקבל את מלוא הפיצוי המוסכם ואת יתר הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מאי חשיפת הפגמים, אף אם הקונה התרשל בביצוע הבדיקות או שלא ביצע בדיקות.
נראה כי בית המשפט העליון העדיף שלא להכניס את נושא “האשם התורם” למסגרת חוק המכר תוך קביעה כי עקרון “יזהר הקונה” בוטל לאור הוראות חוק זה – וזאת על מנת להגן על ציבור רוכשי הדירות בישראל וליישם את עקרון תום הלב.

נקבע כי די בעובדה כי המוכר ידע או שהיה עליו לדעת על הפגם/אי ההתאמה – בכדי לחייבו בגילוי הפגם. לא גילה – מלוא האחריות לפגם נופלת עליו, ובלבד כמובן שהקונה עצמו לא ידע על הפגם בשלב שלפני חתימת ההסכם.

מתי לקונה אשם תורם על פי פסק הדין:

“רק ידיעה ממשית של הקונה על אודות אי-ההתאמה תספיק כדי להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר; רשלנות, ואפילו רשלנות חמורה, מצִדו, אין בה די כדי להציל את המוכר”.

מהי המסקנה מכל האמור לעיל:

כפי שנאמר בתחילת המאמר. מוכרים רבים סבורים כי יעלה בידם להסתיר פרטים מסוימים בנוגע לדירה הנמכרת. אולם לאור הפסיקה הנ”ל, מומלץ לשקול לנהוג בתום לב שכן אם יתגלה הפגם/אי ההתאמה בשלב מאוחר יותר – הרי שלא תצמח כל תועלת מהסתרת הפרטים, אלא הדבר יכול להביא לנזק ממשי למוכר הדירה.

לפיכך, בכל מהלך של מכר דירה או רכישת דירה יש להיוועץ עם עורך דין הבקיא בעסקאות מקרקעין / נדל”ן על מנת שלא לעמוד לאחר מכן אל מול שוקת שבורה.

גילוי כל העובדות הרלוונטיות לקונה, תמזער את אופציית הקונה לבטל את ההסכם וכן להגשת תביעות בבתי המשפט.
אין באמור במאמר זה כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי כלשהו ו/או על מנת להביע דעה כלשהי ו/או כדי להוות המלצה כלשהי. בכל מהלך משפטי מומלץ להיוועץ בעורך דין הבקיא בתחום.

לחץ כאן לקריאת קטעים נבחרים מפסק הדין

מאמרים דומים

  • אין מאמרים דומים

על הכותב:

עו"ד אברהם זאדה הרפז הינו עו"ד בירושלים, בוגר במשפטים LL.B, עוסק בכתיבת מאמרים ובייצוג משפטי בכל קשת הסוגיות המשפטיות בדין האזרחי. כמשרד עורך דין בירושלים קטן ואינטימי, השירות המשפטי המוענק מאופיין במתן דגש על מתן שירותים משפטיים בסטנדרט מקצועי גבוה, ביחס אישי ואדיב, בטיפול יסודי, בנאמנות ובטיפול מקצועי מהיר ומסור לכל לקוח ולקוח, כאשר הדגש הוא על שיקול דעת מעמיק בטרם הטיפול בכל מקרה על נסיבותיו והתאמת אופן הטיפול לאותו מקרה וללקוח. ניהול נכון וחכם בעניינו של הלקוח, מגביר את הסיכוי כי הלקוח יקבל את השירות המשפטי על הצד הטוב ביותר ולפיכך משרד קטן ואינטימי הינו בעל יכולת הענקת יחס אישי, תשומת לב מרבית, נאמנות, טיפול מקצועי ומסור וכן התעמקות ברזי החוק והפסיקה אשר הם שיעניקו יתרון נוסף ללקוח. הנכם מוזמנים ליצור קשר עם המשרד לשם קבלת ייעוץ משפטי או מידע נוסף. לתיאום פגישה עם עורך הדין ניתן להתקשר ישירות לטלפון נייד 054-3001999 או למשרד בטלפון: 072-2498444. ניתן אף לשלוח דואר אלקטרוני לכתובת: harpaz-law@012.net.il