ועדה מקומית תל אביב- איך מתקבלות שם החלטות

איך מתקבלות החלטות ב-ועדה מקומית תל אביב ואיך ניתן להתמודד עם סירוב להיתר בניה?

מה קורה אם בניתם ללא היתר או בסטייה להיתר האם ועדה מקומית תל אביב יכולה לקחת זאת כשיקול במתן היתר בדיעבד?

האם חברי ועדה מקומית תל אביב ממלאים את תפקידם בצורה ראויה, והאם ועדה מקומית תל אביב פועלת על פי קריטריונים של רשות מנהלית?

ראשית, יש לדון בשאלה האם ועדה המקומית תל אביב יכולה לנהוג בשרירותיות, מהו היקף כוחה, והאם במקרים מסויימים "מחוייבת" להעניק היתר.

או שמתן ההיתר הנו "רשות" ונתון לשיקול דעתה של ועדה מקומית תל אביב.

וכן: האם מהנדסי מחלקת ההנדסה בעיריית תל אביב הפכו ללהיות "פרזנטורים" פרטיים של יזמי בניה?

כפי שעולה במקרים רבים, נוהגת ועדה מקומית תל אביב לנהוג בשרירותיות, ללא נימוק וללא סיבה.

אולם כאשר מוגש ערר על החלטתה, נוהגת זו לא כרשות מנהלית, אלא כפי שנוהג אזרח פרטי.

הלה מעלה טיעונים "מהיקב ומהגורן" על מנת להגן על החלטה שקיבלה, כאילו מדובר באדם פרטי בעל "אגו" חריג ביותר,

אשר צריך להצדיק החלטתו בכל מקרה אף אם היא שגויה ואף אם תגרום נזק בתי הפיך לתושב.

וכך נוצר מצב בו אם יעלה תושב את טענותיו בפני בית המשפט –

ימצא עצמו מותקף על ידי ועדה מקומית תל אביב על סוללת עורכי דינה – (הממומנים מכספו של אותו תושב).

במקרה זה ימצא עצמו מותקף בטענה כי בית המשפט לעניינים מנהליים מחוסר סמכות לדון בעניין – כמפורט לעיל ובטענות נוספות.

בכך, לדידי, מבקשת הוועדה להעלות את החלטותיה למעמד החלטות "שליט יחיד"– ולא להעבירן תחת ביקורת שיפוטית.

כך למשל יכול לקבוע פקיד צעיר יחיד את גורלו של פרוייקט בהיקף של מאות מיליוני שקלים.

ירצה – יעניק זכויות בניה וחניה בהיקפים ניכרים. לא ירצה – לא יעניק. ניתן לראות בפרוטוקולים של ועדה מקומית תל אביב כי פקידים ממחלקת הרישוי מתייצבים בפני הוועדה ומקדמים פרוייקטים ו/או שינויים בפרוייקטים – כאשר חלק מחברי הוועדה אשר אמורים להצביע על קבלת הבקשה להיתר אינם יודעים מה התב"ע החלה ומדוע עליהם להצביע כך או אחרת.

יצויין כי החלטות ועדה מקומית תל אביב מתקבלות, ללא השתתפות הציבור, ומספיק לקרוא את פרוטוקולי ישיבות הוועדה, כדי להבין את האופן השערורייתי של התנהלותה.

יצויין כי מניעת השתתפות הציבור בוועדות אלו ואף מניעת השתתפותו של מבקש ההיתר עצמו בוועדה –

מקנה לגורמים "המקצועיים" בוועדה אפשרות להציג את התכנית על פי ראות עינם, לקדם תכנית זו או אחרת או למנוע את קידומה של תכנית אחרת.

לעיתים הם עושים זאת בצורה "לקויה" בלשון המעטה – תוך שנשללת ממבקש הבקשה להיתר – זכות הטיעון בפני חברי הוועדה.

לעיתים נדמה שחברי וועדה מסויימים ואנשי צוות מחלקת התכנון המשתתפים בוועדה – מהווים מעין "פרזנטורים" ליזמי נדל"ן ולפרוייקטים – במקום לבדוק את בקשת ההיתר.

כל זאת כאשר דיוני הוועדה סגורים  – בניגוד לכללי המנהל התקין ופסקי בית המשפט העליון בדבר "זכות הטיעון" ו"חובת השימוע" המוקנית לאזרח בפני הרשות.

יש לשער כי בגין עניין זה ובשל ההתנהלות השערורייתית של ועדה מקומית תל אביב – תוגש מן הסתם מתישהו בג"ץ לפתיחת הוועדה לציבור.

יצויין גם כי הדבר מנוגד להמלצת מבקרת עיריית תל אביב בדו"ח מ-2017 לפתיחת ועדה מקומית תל אביב להשתתפות הציבור לשם שקיפות –

אולם הדבר אינו מבוצע.

החמור מכל הוא כי לוועדה מקומית תל אביב ישנו שיקול דעת – והיא רשאית לסגור את דיוני הועדה בפני יזמים מסוימים אולם לאפשר השתתפותם של יזמים אחרים בוועדה.

הכל על פי שיקול דעת פקיד מסוים – ללא ביקורת, ללא   קריטריונים וללא שנערכה ישיבה הכוללת פרוטוקול.

זוהי דוגמא ל"מנהל תקין", ול"מדינה מתוקנת" – רחמנא ליצלן.

בעניין זה ראוי לציין את חבר מועצת העיר אסף הראל אשר ביים את העונה הראשונה של הסדרה "הפרלמנט" בערוץ 2

וב-2014 את העונה השנייה שזיכתה אותו בפרס הסדרה הקומית הטובה ביותר.

אסף הראל ביצע מהפך והפך לחבר מועצת עיריית תל אביב, אולם נדמה כי ה"טרלול" בסדרה הקומית הנ"ל אינו נופל ממה שקורה בדיוני ועדה מקומית תל אביב.

כפי שנהג אסף הראל להציג שאלות תם בסדרה הקומית הנ"ל, עבר לשאול שאלות תם בוועדה מקומית תל אביב כחבר מועצה

לכאורה נראה כי כאשר הוא חש תחושה שמבוצע לכאורה קידום מוזר של היתר בניה ע"י חברי הוועדה וגורמי המקצוע – הוא שואל את אותן שאלות תם.

ולכותב המאמר ישנה תחושה כי הוא אוסף חומרים לסדרתו הקומית הבאה.

מי שמעוניין לבדוק, אם תחושתו של כותב מאמר זה נכונה, יכול ללחוץ כאן ולראות דיון לדוגמא בוועדה מקומית תל אביב בהשתפות אסף הראל בדיון על הסבת גן ילדים לייעוד אחר.

על מנת לשמור על כבוד חברי הוועדה וגורמי המקצוע השונים, אולי עדיף שלא לומר את המשתמע ולהותיר את ההתנהלות לשיקול דעתו של הקורא.

לפיכך התנהלות בצורה זו יכולה לגרום לשרירותיות בהחלטות, אשר אינו יכול להיות מקובל בשיטת משפטינו.

לפיכך ראוי לצטט את דבריה המלומדים והאמיצים של כבוד השופטת לימור ביבי בעתירה מנהלית שהוגשה כנגד ועדה מקומית תל אביב אשר נדונה לפניה:

(פסה"ד מכיל קיצורים,הדגשות שא ינן במקור והתאמתו לקריאה באינטרנט).

"… אשר לזכויות בנייה כאמור הרי שבמסגרת הפסיקה נקבע זה מכבר כי זכויות בניה הקבועות בתכנית מהוות "זכויות מוקנות".

קרי, למוסד תכנוני המתבקש לאשר היתר בניה התואם את התכניות החלות על המקרקעין, יש שיקול דעת מצומצם ביותר,

ואין הוא יכול לשלול זכויות בניה או שימושים מותרים שנקבעו בתכנית.

כך, בת"א 1668/97 נתן שוימר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה בתל אביב (27.11.00), נקבע בעניין זה כי:

"זה הדבר בענייננו, שגם אם תאמר שסמכותה של הועדה המקומית ליתן היתר בניה "רשות" היא, ולא "חובה",

תקום חובה של הפעלת הסמכות בנסיבות שבהן אין כל סיבה סבירה ה"מרשה" סירוב או כאשר הסירוב מונע על ידי אחד מטעמי הפסלות המנהלית.

התובעים ביקשו לממש את זכויות הבניה שבידם…

בהתאם לתב"ע, לא פחות ולא יותר.

בקשה כזאת – בהעדר טעם מצדיק לסרב לה – הופכת, במקרה הקונקרטי, את הסמכות שביד הרשות לסמכות שבחובה. "

כן יפים לענייננו הדברים שנקבעו בעת"מ 4160/07 הועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה נ' ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה (1.7.07), כדלקמן:

"כאשר על פי תוכנית המתאר המאושרת מותר לבנות ולעשות שימוש במקרקעין, כי אז שיקול הדעת שלא ליתן היתר, מצומצם, ומוגדר בחוק.

על הוועדה המקומית לתכנון ובניה החובה לאכוף את תוכנית המתאר המאושרת

ובד בבד לאשר לאזרח ליהנות מהזכויות שתוכנית המתאר המאושרת מאפשרות למימוש.

הגבלה על מימוש אפשרויות לבניה ולשימוש במקרקעין כאשר תוכנית המתאר מאפשרת את הבניה והשימוש המבוקשים,

צריכה להיות מצומצמת, זאת מאחר והגבלה על זכויות בניה המוקנות בתוכנית המאושרת היא הגבלה על הזכות לממש את הקנין."

הנני סבורה כי מהותן של זכויות הבנייה מכוח תכנית מתאר כזכויות מוקנות היא הנותנת

שעל מנת לשלול אותן נדרשת הוראה מפורשת בתכנית המתאר ולא די בהוראה אשר מתקבלת כפועל יוצא מפרשנות הדבקה בלשון בלבד

אשר אף היא אינה חד משמעית"

מה ניתן ללמוד מדבריה המלומדים והאמיצים של כבוד השופטת לימור ביבי בעניין ועדה מקומית תל אביב:

1.       זכויות הבניה המפורטות בתכנית (בתב"ע) הן "זכויות מוקנות".

קרי: "למוסד תכנוני המתבקש לאשר היתר בניה התואם את התכניות החלות על המקרקעין, יש שיקול דעת מצומצם ביותר,

ואין הוא יכול לשלול זכויות בניה או שימושים מותרים שנקבעו בתכנית".

2.       שלילת הזכויות המוקנות מכח התכנית תישללנה אך ורק על פי הוראה מפורשת בתב"ע.

כלומר פרשנות מסויימת אינה מספיקה בעניין.

"מהותן של זכויות הבנייה מכוח תכנית מתאר כזכויות מוקנות היא הנותנת שעל מנת לשלול אותן נדרשת הוראה מפורשת בתכנית המתאר ולא די בהוראה

אשר מתקבלת כפועל יוצא מפרשנות הדבקה בלשון בלבד אשר אף היא אינה חד משמעית"

3.       סמכותה של ועדה מקומית תל אביב לאשר היתר בניה במקרים הנעדרים טעם מצדיק לסרב לה היא "סמכות שבחובה" ולא "סמכות שברשות".

קרי, כאשר מבקש ההיתר עומד בתנאי התכנית (התב"ע) – לוועדה מקומית תל אביב אין רשות שלא להיעתר לבקשת ההיתר.

לכן, בהעדר טעם המצדיק סירוב – הסמכות לאשר היתר בניה ע"י הועדה המקומית תל אביב – הופכת מ"סמכות שברשות" ל"סמכות שבחובה".

4.       שיקול דעת הועדה המקומית תל אביב הנו מצומצם!
כאשר על פי תוכנית המתאר המאושרת מותר לבנות ולעשות שימוש במקרקעין,

כי אז שיקול הדעת שלא ליתן היתר, מצומצם, ומוגדר בחוק.

5.       זכותו של הפרט להינות מזכות הקניין:

"על הוועדה המקומית לתכנון ובניה לאשר לאזרח ליהנות מהזכויות שתוכנית המתאר המאושרת מאפשרות למימוש.

הגבלה על מימוש אפשרויות לבניה ולשימוש במקרקעין כאשר תוכנית המתאר מאפשרת את הבניה והשימוש המבוקשים,

צריכה להיות מצומצמת, זאת מאחר והגבלה על זכויות בניה המוקנות בתוכנית המאושרת היא הגבלה על הזכות לממש את הקנין."

לפיכך, כאשר מקבלים סירוב להיתר בניה על ידי ועדה מקומית תל אביב – ניתן לנסות להתמודד עם העניין בפניה לוןעדת ערר מחוזית לתכנון ובניה

(אשר לעיתים מהווה "חותמת גומי" להחלטות ועדה מקומית תל אביב),

ולאחר מכן, אם לא יתקבלו טענותיכם – ניתן לעתור בעתירה מנהלית נגד החלטתן של אלו.

האם לאור הפסיקה – יתערב בית המשפט לעניינים מנהליים בעתירה מנהלית – בהחלטת ועדה מקומית תל אביב או בהחלטת ועדת ערר מחוזית תל אביב?

גם כאן מוצאים מבקשי היתר רבים נחסמים ע"י בית משפט מנהלי בטענה כי ביהמ"ש לא יתערב בשיקול דעת תכנוני של ועדה מחוזית תל אביב.

כיצד נחסם האזרח בפני בית המשפט לעניינים מנהליים בשבתו כטריבונאל הבוחן את חוקיות ועדה מקומית תל אביב?

כך נפסק על ידו במקרים רבים:

"אשר להיקף הביקורת השיפוטית המופעל ככלל על ידי בית המשפט על החלטת ועדת ערר, הרי שהלכה מושרשת היא כי,

בניגוד לוועדת הערר אשר היא בגדר מוסד תכנון ומשכך, היא בעלת סמכות מקורית ורשאית להפעיל שיקול דעת תכנוני-עצמאי

בכל הנוגע להחלטה אשר נדונה על ידי הועדה המקומית והמונחת להכרעתה –

הביקורת השיפוטית אשר תופעל על החלטת ועדת הערר, על ידי בית המשפט לעניינים מנהליים,

היא ביקורת שיפוטית מצומצמת בעילות התערבות המוכרות לגבי הפעלת שיקול הדעת המנהלי…

בהתאם לכללים אלו, בית המשפט אינו אמור להחליף את שיקול דעתו בשיקול דעתה של הרשות השלטונית

ו"ההתערבות השיפוטית בהחלטות של מוסד תכנון תיעשה במשורה, ותישמר, ככלל, למקרים חריגים בהם ההחלטה ניתנה בחוסר סמכות;

מתוך משוא פנים; תוך חריגה מהותית ממתחם הסבירות; תוך מתן משקל לשיקולים זרים;

או כאשר ההחלטה התקבלה תוך איזון בלתי ראוי ובלתי סביר בין השיקולים הצריכים לעניין …"

"בסיסה של קביעה זו, בכל הנוגע להיקף הביקורת השיפוטית על החלטות ועדת הערר, עומדת, בין היתר, ההנחה כי ועדת הערר היא גורם מקצועי וכפועל יוצא מכך,

חזקה היא שככזו קיימת לה עדיפות מקצועית, על פני יכולתו של בית המשפט בניתוח נושאים תכנוניים או הנדסיים המונחים לפתחו."

אם בית המשפט לעניינים מנהליים – האמור להיות מבצרו האחרון של האזרח – אינו מתערב בשיקול דעת הועדה המחוזית –

אזי כיצד ניתן כלל לתקוף את החלטת ועדת הערר המחוזית שלעיתים מהווה "חותמת גומי" להחלטות ועדה מקומית תל אביב ?

הרי מדוע הקימו בתי משפט לעניינים מנהליים? האם סירובו של פקיד צעיר לסרב לתת היתר בניה ולהתעמר באזרח, לא יזכה לפיקוח כלשהו?

האם בית המשפט לעניינים מנהליים יכול לחטוא למטרה שלשמה הוקם – קרי ביקורת שיפוטית על הרשות?

מאחר, שלהקמת בתי המשפט המנהליים הייתה תכלית והיא בין היתר לצמצם את הגישה לבית המשפט העליון באמצעות הגשת בג"ץ –

אין להעלות על הדעת מצב בו יסולק האזרח מבית המשפט, כל אימת שינסה לערער על החלטת ועדה מקומית תל אביב.

כב' השופטת לימור ביבי, יכלה לפטור עצמה באמתלה שלעיל, ולהימנע מדיון בעתירה מנהלית המוגשת לביטול החלטת ועדה מקומית תל אביב – וזאת בנקל.

אולם אם הייתה עושה כן, הייתה שמה ללעג, את פסיקות בתי המשפט העליון, בדבר זכות הקניין וכן את הפסיקה העניפה במשפט המנהלי –

ובכך הייתה מעניקה לוועדה מקומית תל אביב או לכל פקיד צעיר – אפשרות לנהוג בשרירותיות וזכות לפרש באופן בלעדי כל תכנית תב"ע.

לצערנו, לא כל יום ניתן לפגוש בפסיקה אמיצה כל כך, אשר אינה מקבלת את טענות הרשות כ"ראה וקדש" –

ועל כך יש לשבח פסיקה מלומדת ואמיצה זו של כב' השופטת לימור ביבי. (ראה פסק דין אמיץ נוסף מאת כב' השופט אליהו בכר)

שהרי כבר נאמר בפסיקה: כי הרשות המנהלית מקבלת את כוחה מן האזרח ועליה לפעול למענו בתום לב ובהגינות!

כיצד נהגה כב' השופטת לימור ביבי באזרח אשר פנה במצוקתו לעזרתה כשופטת בית המשפט לעניינים מנהלים בעניין החלטתה השרירותית של ועדה מקומית תל אביב?

כיאה לשופטת בדין בבית משפט לעניינים מנהליים המעביר את החלטות הרשות תחת שבטו,

קבעה כב' השופטת לימור ביבי כי העתירה שהוגשה לביטול החלטת ועדה מקומית תל אביב תדון באספקלריה משפטית ולא תכנונית.

היקף ההתערבות השיפוטית בהחלטות ועדה מקומית תל אביב:

כב' השופט המלומדת לימור ביבי קבעה כך בעניין היקף הביקורת ויכולת הביקורת עצמה ובעניין היקף ההתערבות של בית המשפט בהחלטות ועדה מקומית תל אביב:

"יחד עם זאת, המקרה נשוא הדיון, בו עסקינן בפרשנות תכנית המתאר, מהווה חריג לכלל ההתערבות השיפוטית המצומצמת בהחלטות ועדת הערר וזאת,

לאור ההלכה ובהתאם לה הואיל ותכנית המתאר מהווה חיקוק הרי שבפרשנותה כחיקוק לעולם העדיפות תהיה של בית המשפט כפרשן הסופי של התכנית

(ראו ע"א 8797/99 אנדמן נ' ועדת הערר המחוזית לפי חוק התכנון והבניה, ….ו עע"מ 2834/05 חנה לדרר נ' שיכון עובדים בע"מ…"

במילים פשוטות: תכנית המתאר (תב"ע) הנה בבחינת חיקוק שיש לפרשו – ולעולם פרשנות של חוק תבוצע רק על ידי בית משפט!

משהונח תוואי הדיון, התפנתה כב' השופטת לימור ביבי לבחינת הטענות לגופן.

לאחר שנקבע כי התב"ע מהווה חיקוק שיש לפרשו על ידי בית המשפט החלה כב' השופטת המלומדת לימור ביבי, בניתוח –

כיצד מפרשים חוק, וכך קבעה תוך ציטוט בית המשפט העליון:

"אשר לפרשנות חיקוק המהווה טקסט משפטי, נקבע זה מכבר, כי מדובר בפעולה המשלבת את בחינת לשונו של דבר החיקוק ואת בחינת תכליתו …

ובמילותיו של בית המשפט העליון בבג"צ 507/81 ח"כ אבו חצירא ואח' נ' היועץ המשפטי לממשלה…:

"מילות החוק ומטרתו הן כלים שלובים. על המטרה ניתן ללמוד מהמלים, ואת המלים יש לפרש על-פי המטרה"

אשר ללשונו של דבר החיקוק, נקבע בעניין זנדברג בעמוד 801 כי:

"הלשון קובעת את מיתחם האפשרויות הלשוניות.

כל אופציה פרשנית חייבת לתחם עצמה למסגרתו של מיתחם זה. הפרשן אינו רשאי ליתן ללשון הקסט משמעות שזו אינה יכולה לשאת.

בהמשך לכך ובכל הנוגע לתכלית נקבע שם. כי:

"בצד הלשון עומדת התכלית.

אלה הם המטרות, היעדים, האינטרסים והערכים אשר הנורמה נועדה להגשים.

לכל נורמה תכלית – ולרוב מספר תכליות – שאותן היא נועדה להגשים.

נורמה ללא תכלית היא דבר הבל… על תכלית הנורמה למד הפרשן מערכי היסוד של השיטה, ובהם הרצון והצורך להגשים ערכי צדק, מוסר וזכויות אדם…

צורכי החברה ודרישות המציאות משפיעים על תכליתה של הנורמה. ממקורות אלה כולם למד הפרשן על התכלית המונחת ביסוד הנורמה."

בעניין זנדברג הוסיף בית המשפט והטעים כי שילוב הלשון והתכלית יכול שתצבנה בפני בית המשפט מגוון אפשרויות פרשניות

מתוכן על בית המשפט לשלוף את זו אשר יותר מכל משמעות לשונית אחרת מגשימה את תכליתה של החקיקה (שם. בעמוד 802).

רק לאחר דברים אלו פנתה כב' השופטת לפרש את התב"ע המהווה חיקוק, וכך כתבה:

בחינת לשון התכנית ;

"הנני סבורה כי לשון התכנית יכולה לשאת את כל אחת מהאפשרויות הפרשניות אשר הוצגו על ידי כל אחד מהצדדים.

קרי כי לשונה של התכנית אינה חד משמעית ומילותיה יכולות להתפרש לכאן ולכאן וזאת כעולה מטעמי כל אחד מהצדדים כפי שפורטו אשר אלו גם אלו עולים עם לשונה…

"מן האמור עולה כי אין בלשון התכנית בפני עצמה בכדי לשלול באופן חד משמעי את כל אחת מהאפשרויות הפרשניות אשר הוצגו על ידי כל אחד מהצדדים.

משכך, יש לפנות ולבחון את תכליתה של התכניות וזאת, על מנת שתלמדנו על האפשרות הפרשנית אשר בה יש לבחור."

"…הנני סבורה כי תימוכין לבחירה באפשרות הפרשנית הנטענת על ידי המשיב ניתן למצוא גם במהותן ומעמדן של זכויות בנייה מכוח תכנית מתאר.

אשר לזכויות בנייה כאמור הרי שבמסגרת הפסיקה נקבע זה מכבר כי זכויות בניה הקבועות בתכנית מהוות "זכויות מוקנות".

קרי, למוסד תכנוני המתבקש לאשר היתר בניה התואם את התכניות החלות על המקרקעין, יש שיקול דעת מצומצם ביותר,

ואין הוא יכול לשלול זכויות בניה או שימושים מותרים שנקבעו בתכנית.

כך, בת"א 1668/97 נתן שוימר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה בתל אביב (27.11.00), נקבע בעניין זה כי:

"זה הדבר בענייננו, שגם אם תאמר שסמכותה של הועדה המקומית ליתן היתר בניה "רשות" היא, ולא "חובה",

תקום חובה של הפעלת הסמכות בנסיבות שבהן אין כל סיבה סבירה ה"מרשה" סירוב או כאשר הסירוב מונע על ידי אחד מטעמי הפסלות המנהלית.

התובעים ביקשו לממש את זכויות הבניה שבידם… הם ביקשו לבנות בהתאם לתב"ע, לא פחות ולא יותר.

בקשה כזאת – בהעדר טעם מצדיק לסרב לה – הופכת, במקרה הקונקרטי, את הסמכות שביד הרשות לסמכות שבחובה. "

כן יפים לענייננו הדברים שנקבעו בעת"מ 4160/07 הועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה נ' ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה (1.7.07), כדלקמן:

"כאשר על פי תוכנית המתאר המאושרת מותר לבנות ולעשות שימוש במקרקעין, כי אז שיקול הדעת שלא ליתן היתר, מצומצם, ומוגדר בחוק.

על הוועדה המקומית לתכנון ובניה החובה לאכוף את תוכנית המתאר המאושרת ובד בבד לאשר לאזרח ליהנות מהזכויות שתוכנית המתאר המאושרת מאפשרות למימוש.

הגבלה על מימוש אפשרויות לבניה ולשימוש במקרקעין כאשר תוכנית המתאר מאפשרת את הבניה והשימוש המבוקשים,

צריכה להיות מצומצמת, זאת מאחר והגבלה על זכויות בניה המוקנות בתוכנית המאושרת היא הגבלה על הזכות לממש את הקנין."

"הנני סבורה כי מהותן של זכויות הבנייה מכוח תכנית מתאר כזכויות מוקנות

היא הנותנת שעל מנת לשלול אותן נדרשת הוראה מפורשת בתכנית המתאר ולא די בהוראה אשר מתקבלת כפועל יוצא

מפרשנות הדבקה בלשון בלבד אשר אף היא אינה חד משמעית".

יתרה מכך, הנני סבורה כי אימוץ הפרשנות הניתנת על ידי המשיבות יהא בו בכדי למקד את הדיון בשיקולים פרסונליים של מבקש ההיתר וזאת,

תחת להשתית את ההכרעה על בסיס שיקולים תכנוניים.

"… קרי, הנני סבורה כי טעותן של המשיבות נעוצה בכך שמעבר לבחינת האלמנטים התכנוניים והתאמתם לתכנית,

הוסיפו המשיבות ובחנו את הבקשה בראי המשתמש הספציפי (הבעלים הנוכחיים של המבנה)….

לאור כל האמור והמפורט הגעתי לכלל מסקנה כי שגתה ועדת הערר בפרשנות תכנית המתאר עת קבעה כי פרשנותה של תכנית המתאר מלמדת על כך שלא ניתן להתיר…".

———————————————————————–

מה קורה במקרה שהבניה בוצעה ללא היתר או שבוצעה בסטייה להיתר – האם ועדה מקומית תל אביב יכולה לקחת זאת במאזן שיקוליה למתן היתר?

כך התייחסה כב' השופטת לימור ביבי לעניין זה כשיקול לעניין מתו היתר בדיעבד:

בנייה בלא היתר  –

"כאמור, במסגרת החלטתה, השתיתה ועדת הערר את דחיית הערר אשר הוגש על ידי העותר גם על כך שמדובר בבניה שבוצעה שלא על פי היתר.

טעם זה אין בידי לקבל ראשית משום שטעם זה, כמצדיק דחיית הבקשה להיתר, נקבע על ידי ועדת הערר בלשון רפה, בקצרה וללא כל פירוט.

זאת ועוד, עיון במוצגי הצדדים מלמד כי שיקול זה כלל לא נכלל בשיקולי הוועדה המקומית בעת דחיית הבקשה המתוקנת ויתרה מכך,

נציגת הוועדה המקומית אף ציינה בדיון בוועדת הערר כי "באנו שאין לנו בעיה עם הגדלה לכאורה, כל עוד יש גישה למרתף…"

"… אמנם בפסיקה נקבע כי במסגרת מכלול השיקולים שרשאית ועדת הערר לשקול לעניין אישור של בקשה להיתר המוגשת לה,

רשאית היא להביא בגדר שיקוליה גם את העובדה שמדובר בבקשה המיועדת להכשיר בדיעבד עבירות בניה, וכן את השיקול של מניעת עידוד עבריינות …

יחד עם זאת, נפסק זה מכבר, גם כי בהקשר של עבריינות בניה ראוי להימנע מקביעות מוחלטות,

ועל מוסד התכנון להפעיל את שיקול דעתו נוכח הנסיבות הפרטיקולריות שיובאו בפניו, ובלבד שהשיקול של שמירה על שלטון החוק יקבל משקל ראוי בהחלטתו

(בג"ץ 8171/09 עבאס חסן יוסף יוסף… במקרה דנן, הואיל והחלטת הוועדה אינה מפורטת ויתרה מכך, כאמור אין בה משום אבחנה בין החלקים אשר נבנו כדין

לבין אלו שנבנו בלא היתר כדין, הרי שוועדת הערר לא פעלה בהתאם להתוויות הפסיקה ולא בחנה את הנסיבות הפרטיקולריות של הבנייה במרתף". 

סוף דבר;

לאור כל האמור, קיבלה כבוד השופטת לימור ביבי את עתירתו של התושב ואף פסקה הוצאות משפט בסך 20,000 ₪ לעותר.

מה אנו למדים:

1.      ועדה מקומית תל אביב מתנהלת "על פי כללי מנהל תקין" במירכאות כפולות ומכופלות. 

2.      כאשר קיבלתם סירוב להיתר בניה – ניתן לנסות לתקוף את הסירוב באמצעות פניה לעורך דין העוסק בעתירות מנהליות ותכנון ובניה.

3.      בין כלל השופטים ניתן לראות כי ישנם כאלה כגון כבוד השופטת לימור ביבי,

המהווים את "חומתו הבצורה האחרונה של האזרח" ואינם מיישרים קו עם הרשויות. ראוי ללמד פסק דין זה בכל הפקולטות למשפטים.

כבוד לבית המשפט!

על כך יש לומר להם: "כן תרבו" ו"ישר כח" .

הכותב הנו עורך דין מקרקעין בירושלים ובמרכז העוסק בדיני תכנון ובניה, צו עיקול, כמו כן עורך דין לענייני משפחה בירושלים ובמרכז  

ומייצג בכל הערכאות לרבות בית משפט שלום, בית משפט מחוזי ובית משפט העליון וכן בוועדת ערר לתכנון ובניה בעררים על החלטות ועדה מקומית תל אביב

וכן בעתירות מנהליות לביטול החלטות ועדות ערר מקומיות וועדות ערר מחוזיות. כמו כן מהווה עורך דין פלילי בירושלים העוסק בכל תחומי הדין הפלילי.