ועדת ערר מחוזית – חשיבות ייצוג על ידי עו"ד תכנון ובניה ורשויות מקומיות

ניהול הליך משפטי בטריבונאל משפטי שנקרא ועדת ערר מחוזית, וייצוג ב-ועדת ערר מחוזית

(או כפי שלעיתים מכנים ערעור על החלטת ועדה מקומית לתכנון ובנייה) בפרט, דורש בקיאות בכמה מישורים:

א. ייצוג בהליך ערר ועדת ערר מחוזית, דורש בקיאות בפרוצדורת הגשת הערר ב- ועדת ערר מחוזית, על החלטת ועדת המשנה לתכנון ובנייה, המסמכים שיש לצרף, סדרי הדין וכו'.

ב. ייצוג בהליך ערר ועדת ערר מחוזית דורש בקיאות בדיני תכנון ובניה, למידה ובקיאות בתב"ע החלה באיזור.

ג. ייצוג בהליך ערר ועדת ערר מחוזית – דורש בקיאות בתקנות ובהנחיות פנמיות ובהנחיות מרחביות של אותו איזור ו/או אותה עירייה אשר התקינה ועדת המשנה לתכנון ובנייה או מועצה מקומית.

ד. ייצוג בהליך ערר ועדת ערר מחוזית – דורש בקיאות בתקדימים שניתנו באיזור, אפשרויות ההקלות בתב"ע וכו'

ה. יכולת התנסחות והצגת הבעיה המשפטית בוועדת הערר עצמה בערר על החלטת ועדת המשנה לתכנון ובנייה.

ו. ייצוג בוועדת ערר מחוזית מצריך יכולת התמודדות של עורך הדין עם התנגדויות במקרה שהוגשו ל- ועדת המשנה לתכנון ובנייה על ידי השכנים לפרוייקט.

ז. לעיתים במסגרת ה-ייצוג בוועדת ערר מחוזית – יכול עורך הדין למצוא פיתרון לפשרה או חלופות לביצוע הבקשה להיתר בניה

שהוגשה ל- ועדת המשנה לתכנון ובנייה – לשם סיום מיטבי של מחלוקת הערר.

סורבתם לקבל היתר בניה? לא סוף פסוק – עורך דין ייצוג ב-ועדת ערר מחוזית יכול להבדיל בין קבלת הערר לדחייתו.

מאחר ויש צורך בבקיאות בדיני תכנון ובניה ורשויות מקומיות.

לפיכך, אם מחליטים להגיש ערר בערכאת ועדת ערר מחוזית על החלטת ועדה מקומית לתכנון ובניה – באמצעות ייצוג עצמי ללא עורך דין –

בוועדת ערר מחוזית בערר על החלטת ועדת המשנה לתכנון ובנייה, יכול ונמצא עצמנו "נופלים בין הכיסאות"

בין כל הידע הנצרך לשם ניהול הליך הערר – ידע שצבר עורך הדין ויכול להביא להבדל בין קבלת הערר או דחייתו.

לדוגמה, במהלך ייצוג בוועדת ערר מחוזית, הסתבר כי ועדת המשנה לתכנון ובנייה של עיריית תל אביב החליטה שעל אף קיומה של תב"ע,

יש לבצע את התב"ע תחת הנחיות מרחביות שקבעה ואשר העניק לה החוק את האפשרות לקבוע.

אולם, לעיתים רבות, חרגה עיריית תל אביב מסמכותה וקבעה הנחיות אשר אינה יכולה לקבוע בהנחיות מרחביות,

ולכן הוגשו מספר עררים בנוגע להנחיות אלו – אשר חלקן התקבלו ולכן אינן תקפות עוד.

לפיכך, ועדת המשנה לתכנון ובנייה אינה יכולה לכפות עמידה בהנחיות מרחביות אלו אשר הערר עליהן התקבל.

לפיכך, טרם ה- ייצוג בוועדת ערר מחוזית – ב- ערעור על החלטת ועדה מקומית לתכנון ובניה –

יש לבדוק את התב"ע הקיימת, את תיק המידע, את ההנחיות המרחביות ואם ניתן עדיין לערער עליהן,

אלו הקלות ניתן לקבל, אלו תקדימים ניתנו לשכנים אחרים באיזור, החלטות של ועדת המשנה לתכנון ובנייה במקרים דומים,

החלטות של ועדת ערר מחוזית במקרים דומים.

כמו כן, בנוגע להנחיות חניה – יש לבדוק את הנחיות משרד התחבורה,

הנחיות מרחביות בנוגע לחניה, הנחיות מרחביות והנחיות משרד התחבורה בנוגע למכפיל חניה ועוד.
לעיתים רבות, מחליטה ועדת המשנה לתכנון ובנייה לדון בבקשה להיתר, עוד טרם ניתנה למבקש הזדמנות לבצע תיקונים

ושיפורים על מנת שהבקשה תאושר ב- ועדת המשנה לתכנון ובנייה – והוועדה מקבלת החלטה לדחות

את הבקשה להיתר בניה, או לתוספת בניה – וזאת אף בלי שדנה בבקשה וללא נימוק –

אלא ועדת המשנה לתכנון ובנייה מקבלת את המלצת מהנדס הוועדה – כ"ראה וקדש".

במקרים שלא בוצעה זכות הטיעון וחובת השימוע – אף ניתן לשקול פניה לבית המשפט לעניינים מנהליים ב- עתירה מנהלית באמצעות עורך דין עתירה מנהלית –

לשם מתן זכות הטיעון  וחובת השימוע.

נקבע כי זכות הטיעון וחובת השימוע – הנה כלל יסוד במשפט המנהלי וחריגה מכלל זה יכולה להביא לבטלות ההחלטה המנהלית.

בנושא זכות הטיעון וחובת השימוע של רשות מנהלית ניתן לקרוא את המאמר באתר שנקרא זכות הטיעון וחובת השימוע במשפט המנהלי.

מה שמדהים הוא שלעיתים מקבלת וועדת המשנה לתכנון ובניה, החלטות בחוסר סמכות, אם ללא הנמקה, אם תוך הפליה פסולה,

אם ללא שקילת חלופות פחות פוגעניות, אם תוך הפעלת הנחיות מרחביות שאינן חוקתיות או שאינן בתוקף, אם לאור חריגה ממתחם הסבירות,

אם בקבלת התנגדות שכנים ללא מתן הזדמנות להשיב להתנגדות, אם באפליה פסולה – בניגוד להחלטות שהתקבלו בנוגע לשכן צמוד באותו תב"ע – וכו'.

עיריות רבות ומועצות מקומיות לעיתים מנצלות את פערי הידע בינם לבין האזרח הפשוט ומפעילות את כוחם כנגדו שלא כדין אם ברשלנות,

אם מאחר וחברי הוועדה אינם בקיאים בכל החוקים והתקנות, ואם משרירותיות והעדר  זמן נאות לדון בבקשות השונות ואם מסיבות שונות.

במהלך ייצוג בוועדת ערר מחוזית תל אביב , בענייני תכנון ובניה נתקלתי לא פעם במקרים

בהם וועדת המשנה לתכנון ובניה של עיריית תל אביב הפעילה את סמכותה שלא כדין,

לדוגמה – התקנת תקנות מרחביות בניגוד לכוונת המחוקק ועוד אשר ניתן לפסלן תוך ערר לטריבונאל ועדת ערר מחוזית.

יש לציין כי לא כל חברי ועדת המשנה לתכנון ובניה הנם בעלי השכלה או ידע או ניסיון בתכנון ובניה, וחלקם נמצאים בוועדה משיקולים פוליטיים ואחרים.

לעיתים מי שמנווט את ההחלטות בוועדת המשנה לתכנון ובניה הנו ראש הועדה ו/או המהנדסים עצמם ו/או מנהלי המחלקות השונות במחלקת הנדסה –

כאשר חברי הועדה מהווים מעין "חותמת גומי" להחלטות גורמים אלו ואינם דנים בבקשה, אינם מנמקים את ההחלטה, מקבלים החלטות בחוסר סמכות וכו'.

לכן, מאחר והידע בייצוג בענייני תכנון ובניה נושק לידע בייצוג בנושאים מנהליים בהם חייבת לעמוד הרשות המנהלית – ומאחר ושני נושאים אלו הנם נושאים מורכבים –

רצוי ש – ייצוג בוועדת ערר מחוזית – יעשה באמצעות עורך דין לתכנון ובניה ו- עורך דין עתירה מנהלית .

זאת הן בשל החומר הרב בו נדרש בקיאות, הן בשל פסיקות בית המשפט הרבות וההלכות בעניין תכנון ובניה, והן לאור הלכות הרבות בנושא המשפט המנהלי.

לעיתים ייצוג בוועדת ערר מחוזית על ידי עורך דין לתכנון ובניה יכול להביא – להבדל בין קבלת הער בפני ועדת ערר מחוזית או לדחייתו.

לכן אם קיבלתם סירוב לקבל היתר בניה מאת ה- ועדה מקומית לתכנון ובניה , יש לשקול פניה לייצוג על ידי עורך דין לתכנון ובניה

לשם הגשת ערעור או עתירה מנהלית בהתאם לנסיבות העניין.

מהם תפקידי ועדת ערר מחוזית על פי חוק התכנון והבניה:

תפקידי ועדת ערר מחוזית וכן סמכויותיה של ועדת ערר מחוזית על פי חוק התכנון והבנייה הנם מגוונים ובין היתר מהווה טריבונל שיפוטי

ל – ערעור על החלטת ועדה מקומית לתכנון ובניה:

סמכויות ועדת הערר (תיקון מס' 43) תשנ"ה-1995 (תיקון מס' 103 הוראת שעה), תשע"ה-2015

12ב.  (א)  ואלה התפקידים והסמכויות של ועדת הערר:

(תיקון מס' 76) תשס"ו-2006

(1)   לדון ולהחליט בערר על החלטה של ועדה מקומית, של רשות רישוי מקומית או של ועדה משותפת למספר ועדות מקומיות שבמחוז אחד,

בכל ענין שבו ניתנת בחוק זה זכות ערר על החלטותיהן, למעט בענינים שבתחום סמכותה של ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה שמונתה לפי סעיף 12ו;

(2)   לדון ולהחליט בערר על החלטה של ועדה מקומית או של רשות רישוי כאמור בפסקה (1) שענינה חלוקה ואיחוד של קרקעות לפי פרק ד', או היתר לפי חוק זה,

לרבות הקלה או היתר לשימוש חורג;

(3)   לדון ולהחליט בערר על החלטת ועדה מקומית בענין תכנית שבסמכותה לפי סעיף 62א ולהחליט

אם לאשר תכנית כאמור, עם או בלי שינויים, או בתנאים שתקבע או לדחותה;

(תיקון מס' 101) תשע"ד-2014

(3א) לדון ולהחליט בערר שעניינו הנחיות מרחביות לפי סעיף 145ד(ז);

(תיקון מס' 101) תשע"ד-2014

(3ב) לדון ולהחליט בהשגה לפי סעיף 152(א2);

(תיקון מס' 101) תשע"ד-2014

(3ג)  לדון ולהחליט בערר בשל אי-מתן היתר לפי סעיף 152(א3);

(4)   לדון ולהחליט בכל ערר אחר שחוק זה מסמיך אותה לדון ולהחליט בו;

(תיקון מס' 58)  תשס"ב-2002 (תיקון מס' 76) תשס"ו-2006 (תיקון מס' 101) תשע"ד-2014

(5)   לדון ולהחליט בערר לפי סעיף 26(ג) לחוק משק הגז הטבעי.

לסיכום, אם החלטתם להגיש אל ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה – ערעור על החלטת ועדה מקומית לתכנון ובניה או  שוועדה מקומית לתכנון ובניה לא אישרה את בקשתכם

או שנתקלתם באחד מהמקרים אשר נופל בקשר לסמכויותיה או תפקידיה של ועדת ערר מחוזית –

יש לשקול לפנות לעורך דין תכנון ובניה לשם קבלת חוות דעת בדבר ייצוג בוועדת ערר מחוזית.

הכותב הנו עורך דין תכנון ובניה העוסק ב- ייצוג בוועדת ערר מחוזית , וכן עורך דין עתירה מנהלית.

עורך הדין מייצג בכל הערכאות לרבות בית משפט שלום, מחוזי, עליון וכן בוועדת ערר לתכנון ובניה בעררים על החלטות ועדה מקומית תל אביב ולשם

קריאה כצד ניתן לתקוף את החלטות ועדה מקומית תל אביב בבית משפט לעניינים מנהליים בעתירה מנהלית וכן כיצד פועלת הוועדה המקומית – ניתן ללחוץ בקישור הרלוונטי הנ"ל.

בעניין ערר על החלטות ועדה מקומית רצוי לקרוא את המאמר המדבר על פסיקתה של כבוד השופטת לימור ביבי אשר העניקה פסק דין בענייני זכויות האזרח מול רשות תכנונית.