השופטת לימור ביבי – בפסיקה אמיצה שעושה סדר בהליכי תכנון ובניה

 אמנם וועדות התכנון והבניה נהנות מ"חזקת התקינות" המנהלית.

אולם כאשר הם מתנהלים בשרירותיות – ביהמ"ש המחוזי ע"י כב' השופטת לימור ביבי, עשה סדר באנדרלמוסיה התכנונית.
זאת בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים.

בית המשפט מבהיר מושגים בסיסיים שלעתים קרובות מתעלמים מהם בוועדות המקומיות.

להלן מספר מושגים מפסק הדין של כב' השופטת לימור ביבי. פסק דין זה הנו מהחשובים שנתנו. ולדעתי הנו פסה"ד המצוטט ביותר בענייני תכנון ובניה מאז הוא ניתן:

הדברים העיקריים שעלו מפסה"ד הנם כי:

• התב"ע מהווה "חיקוק". ביהמ"ש הוא הפרשן הבלעדי של חוק
• זכויות מתוקף התב"ע מהוות "זכויות מוקנות". הגבלת זכויות אלו, פוגעת במימוש הקניין
• שלילת זכויות אלו תעשה רק בהוראה מפורשת בתב"ע ולא בפרשנות
• שיקול הדעת שלא ליתן היתר, הנו מצומצם, ומוגדר בחוק
• בבקשה תואמת תב"ע – "סמכות רשות" למתן היתר הופכת ל"סמכות חובה".

זאת להבדיל מ"זכויות שאינן מוקנות" כמו למשל זכויות מבוקשות מתוקף תמ"א 38, שם יש לוועדה שיקול דעת נרחב.

מדובר על פס"ד עת"מ 62506-09-19 יהודה לוי נ' ועדת ערר ת"א

להלן, מס' הדגשים מפסה"ד שניתן ע"י כב' השופטת לימור ביבי:

• א. זכויות הבניה הבניה המפורטות בתב"ע הן "זכויות מוקנות".
  קרי: למוסד תכנוני המתבקש לאשר היתר בניה התואם את התכניות החלות על המקרקעין
  – יש שיקול דעת מצומצם ביותר. הוא אינו יכול לשלול זכויות בניה או שימושים מותרים שנקבעו בתכנית".
• ב. שלילת הזכויות תישללנה אך ורק על פי הוראהמפורשת בתב"ע.
  כלומר פרשנות מסויימת אינה מספיקה בעניין.
  "מהותן של זכויות הבנייה מכוח תכנית מתאר כזכויות מוקנות. – היא הנותנת שעל מנת לשלול אותן נדרשת הוראה מפורשת בתכנית המתאר. לא די בהוראה אשר מתקבלת כפועל יוצא מפרשנות הדבקה בלשון בלבד אשר אף היא אינה חד משמעית".
• ג. סמכות הועדה המקומית לאשר היתר בניה במקרה בו אין טעם מצדיק לסרב לה – היא "סמכות שבחובה". ולא "סמכות שברשות".
  כלומר, אם מבקש ההיתר עומד בתנאי התב"ע או כל חוק אחר
  – לוועדה מקומית אין רשות שלא להיעתר לבקשת ההיתר. לכן, אם אין טעם המצדיק את הסירוב
  – הסמכות לאשר היתר בניה ע"י הועדה – הופכת מ"סמכות שברשות" ל"סמכות שבחובה".
• ד. שיקול דעת הוועדה המקומית מצומצם.
  אם ע"פ התב"ע מותר לבנות ולעשות שימוש במקרקעין
  – אזי שיקול הדעת שלא ליתן היתר, מצומצם, ומוגדר בחוק.
• ה. זכותו של הפרט להינות מזכות הקניין.
  "על הוועדה המקומית לתכנון ובניה – לאשר לאזרח ליהנות מהזכויות שתוכנית המתאר המאושרת מאפשרות למימוש. הגבלה על מימוש אפשרויות לבניה ולשימוש במקרקעין
  – כאשר תוכנית המתאר מאפשרת את הבניה והשימוש המבוקשים. – צריכה להיות מצומצמת, זאת מאחר והגבלה על זכויות בניה המוקנות בתוכנית המאושרת. – היא הגבלה על הזכות לממש את הקניין".

עוד נקבע ע"י כב' השופטת לימור ביבי כי הוועדה אינה יכולה לשקול שיקול "פרסונאלי" במתן ההיתר. וכך נכתב:

"יתרה מכך, הנני סבורה כי אימוץ הפרשנות הניתנת על ידי המשיבות
 – יהא בו בכדי למקד את הדיון בשיקולים פרסונליים של מבקש ההיתר. זאת, תחת להשתית את ההכרעה על בסיס שיקולים תכנוניים.
כך, הלכה למעשה, קביעה ולפיה העובדה שהעותר הספציפי. – אינו מעוניין לעשות שימוש במרתף מיד לכשיבנה כמבססת סירוב הוועדה למתן היתר
– מתעלמת מהשאלה התכנונית והיא האם הבית המוקם על המקרקעין
 – בהבדל מבעליו הספציפיים – נדרש למרתף. זאת ועוד, קביעה כאמור מושתתת על ראייה קצרת טווח וצרת אופקים
 – ובהתאם לה ניצול המקרקעין יוכתב על פי צרכי הבעלים הנוכחי
 – ולא על פי יכולת הניצול המקסימאלית של המקרקעין במיקומם ולאור תכליתם להיום ולעתיד".

לסיכום: 

לדעתי, יש מעט שופטים בישראל בעלי ידע מעמיק בענייני תכנון ובניה ובענייני הסמכות המנהלית. – וכן בעלי נכונות להתמודד עם "חזקת התקינות" שהוועדות התכנוניות עושות בה שימוש שרירותי. 

לפיכך נותר רק לשבח את פסיקתה האמיצה של כב' השופטת לימור ביבי. – ולצטט עוד ועוד ככל שניתן, את פסיקתה החשובה והמלומדת של כב' השופטת לימור ביבי. בכל מקום בבחינת "ושיננתם לבניך, ובביתך, בשכבך, בקומך, ובלכתך". – ובכל מקום בו הוועדה נהגה סחבת, אפליה, או שרירותיות אחרת מכל סיבה אחרת. כמו כן לאחל לכולנו שירבו שופטים ישרים וחרוצים כמותה.

פסק דינה של כב' השופטת לימור ביבי הנו מהחשובים בתחום התכנון והבניה והמשפט המנהלי. פסה"ד ממחיש את הצורך לשקול לערער על החלטת הוועדה במקרים ששקלה שיקולים פסולים.
לכן, כאשר קיבלתם סירוב למתן היתר בניה התואם תב"ע ע"י ועדה מקומית או ועדה מקומית תל אביב
– ניתן לשקול לפנות בערר לוועדת ערר.  ולאחר מכן בעתירה מנהלית. זאת, אם ישנן סיבות הקשורות בפרשנות תב"ע, קבלת ההחלטה שלא ע"פ הכללים המנהליים כגון:
החלטה שנתנה בחוסר סבירות קיצוני, חוסר סמכות, טעות קיצונית ובלתי סבירה וכו'.

לפיכך החשיבות בהתייעצות עם עורך דין לתכנון ובניה בכל מקרה ומקרה באופן פרטני.

הכותב הנו עורך דין לתכנון ובניה העוסק בהגשת עררים ב-ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה.
כמו כן עוסק בייצוג בעתירות מנהליות לבית משפט לעניינים מנהליים –
וכן ערעורים לביהמ"ש העליון על החלטות בעתירות מנהליות.

בפסה"ד נעשו שינויים קלים לשם התאמתו למנוע החיפוש.
תגיות: כב' השופטת לימור ביבי, ערר על החלטת ועדה מקומית